Покупка коммерческой недвижимости — шаг не спонтанный. Будь то офис или магазин, ошибиться здесь значит потерять значительную сумму и в перспективе — столкнуться с проблемами, которые тормозят развитие бизнеса. Чтобы не попасть в такую ситуацию, важно не гнаться за низкой ценой и внешним лоском, а скрупулёзно проверять все детали сделки и самого объекта. Особенно, если речь идёт о приобретении ПСН в центре, где стоимость квадратного метра может многократно варьироваться в зависимости от «невидимых» факторов.
Что происходит на рынке коммерческой недвижимости
Спрос на коммерческие помещения в Москве стабильно высокий. Несмотря на изменения в экономике, офисный и торговый сегмент не простаивает — бизнес растёт, и всё больше предпринимателей покупают помещение, а не арендуют его. Особенно это актуально для тех, кто планирует долгосрочную деятельность и хочет не зависеть от арендных условий. При этом активнее стали предлагать офисный фонд в новых проектах, в том числе с отделкой «под ключ».
На фоне этой активности появляются и риски — от продажи объекта без должных документов до скрытых обременений, которые «всплывают» уже после регистрации. Стоимость таких ошибок высока, и часто — невозвратна.
Как подобрать объект: юридическая и техническая сторона вопроса
Перед тем как купить офис или магазин, важно выяснить:
- Кто собственник объекта и есть ли у него право продажи;
- Есть ли на объекте обременения, аресты, залоги или долги;
- Насколько легален перевод квартиры в нежилой фонд (если это бывшее жильё);
- Какой застройщик строил здание, если помещение приобретается в новостройке;
- В каком состоянии коммуникации: инженерия, вентиляция, электросети, доступ к воде;
- Не изменено ли назначение помещения — важно, если вы покупаете под конкретную сферу.
Каждый объект необходимо проверять через Росреестр, БТИ, управляющие компании. А если помещение в долевой собственности, потребуется согласие всех совладельцев на продажу.
Рекомендуется запросить следующие документы:
- Выписку ЕГРН;
- Технический паспорт;
- Правоустанавливающие документы;
- Справку об отсутствии долгов;
- План БТИ с расшифровкой площадей.
Если вы не проверяете документ, это становится проблемой уже после сделки. Лучше изначально запрашивать всё, что влияет на право собственности и юридическую чистоту.
Подводные камни и скрытые риски
Главная ошибка — выбирать помещение только по внешним параметрам и цене. Объявление может быть привлекательным, а при осмотре выясняется, что:
- Реальная площадь отличается от заявленной;
- Назначение помещения не позволяет вести нужный бизнес;
- Не оформлены изменения планировки;
- В здании проходят судебные споры между собственниками;
- Объект находится в аварийном состоянии или требует полной реконструкции.
Отдельный блок — вторичное приобретение, когда помещение уже перепродавалось несколько раз. В таких случаях следует особенно тщательно проверять историю сделки и не полагаться только на заверения продавца.
Что стоит учитывать до подписания договора:
- Проверить, не изменялась ли граница помещения;
- Уточнить, кто и на каких правах сейчас пользуется объектом;
- Узнать, сколько стоит содержание, включая налоги, коммуналку, взносы ТСЖ;
- Определить уровень ликвидности — легко ли будет его продать или сдать в аренду при необходимости.
Помимо этого, важно проверить, не относится ли объект к культурному наследию — в этом случае любые перепланировки или изменения экстерьера могут быть запрещены.
Итог
Покупка коммерческой недвижимости в Москве требует системного подхода и профессиональной проверки. Ни цена, ни местоположение не могут служить единственным ориентиром. Перед тем как приобретать нужный офис или магазин, необходимо убедиться в юридической чистоте сделки, технической пригодности объекта и адекватности стоимости. Также стоит заранее определить, как будет использоваться помещение: для собственного бизнеса или сдачи в аренду. Это влияет на выбор локации, планировку и даже оформление сделки. Только тогда вложения окупятся и действительно помогут развивать бизнес, а не “заморозят” капитал в проблемном активе.
- 40 просмотров