Доверяй, но проверяй

"Все, больше не могу! — рыдала в трубку моя подруга. — Это не квартира, а общежитие какое-то! С утра ни собраться, ни помыться, ни кофе спокойно попить. С меня хватит — переезжаю на съем". Ну, это подруга точно хватанула: стоимость съемной квартиры для ее семейного бюджета — сумма точно неподъемная. Я сама в свое время пережила все коммунальные неудобства, когда, если и посчастливилось с утра попасть в туалет, приходилось дожидаться очереди в ванну. Но одно дело коммуналка c чужими людьми, и совсем другое, ютящаяся в двушке большая семья.
Лучшим выходом из такой ситуации была бы покупка квартиры. Однако тут покупатель сталкивается не только со скудостью предложений строительного рынка, но и массой подводных камней. О рисках, связанных с приобретением недвижимости, и перспективах развития строительного рынка в районе мы попросили рассказать заместителя главы администрации Сергиево-Посадского района, курирующего вопросы строительства, Илью БАРБАКАДЗЕ.
— Илья Нодариевич, начнем с самой больной темы — проблемы обманутых дольщиков. КТ "Социальная инициатива и Ко", ООО "Евроинвест", СК "Славяне", "Инжстрой" в Семхозе — это неполный перечень печально известных в нашем районе фирм, собравших с людей деньги, но так и не завершивших строительство. Что делается администрацией района для решения этой проблемы?
— Мы в курсе этих проблем, контролируем ситуацию, принимаем меры по ее улучшению. Уже наметились положительные изменения. Например, по объекту КТ "Социальная инициатива и Ко" начато оформление земельного участка, что позволит новому инвестору-застройщику ООО "Реал Инвест" в ближайшие несколько месяцев получить разрешение на строительство и начать возвращать денежные вклады. Более того, ООО "Реал Инвест" предлагает бывшим вкладчикам "Социальной инициативы" приобрести квартиры в строящемся доме № 247 по проспекту Красной Армии на выгодных условиях с зачетом средств, которые они внесли ранее на счета фирмы-обманщицы.
В какой-то мере прояснилась ситуация и с ООО "Евроинвест". Дом практически готов, и нужны небольшие финансовые вливания, чтобы ввести его в эксплуатацию. Сейчас ускоренными темпами ведется оформление земельного участка под тепловой центр, чтобы использовать его как залоговый механизм для получения дополнительного финансирования и, соответственно, — для сдачи в эксплуатацию дома по улице Строителей.
По строящемуся дому по ул. Матросова можно сказать следующее: СК "Славяне", инвестор-застройщик этого объекта, сегодня занимается инженерной инфраструктурой. Руководители компании уверили нас, что в течение 2010 года дом будет сдан в эксплуатацию.
— Правда ли, что один из обманутых дольщиков, отчаявшись дождаться завершения строительства, привез кирпич и попытался сам достроить стену дома самостоятельно?
— Таких сведений у нас нет, однако меня бы такой исход событий не удивил. Со своей стороны хотел бы предупредить наших граждан, чтобы они внимательно подходили к выбору инвестора-застройщика, которому они собираются доверить свои средства. К сожалению, красивая вывеска и агрессивная пиар-кампания не всегда гарантируют финансовое благополучие фирмы и способны скрыть от неискушенного покупателя истинное положение дел.
Но и сами люди, не считая нужным лишний раз подумать, проконсультироваться и, невзирая на риски, в расчете сэкономить, несут деньги застройщику, обещавшему продать им недвижимость в три раза дешевле ее рыночной стоимости. А когда понимают обман, бегут в администрацию и требуют, чтобы им вернули деньги. Но, к сожалению, у органов власти нет законных оснований вмешиваться. Люди сами, добровольно, вступают в такие отношения. На этой благодатной почве людского доверия рождаются такие недобросовестные фирмы, как "Социальная инициатива".
— Значит, чтобы избежать рисков, лучше выбирать рынок вторичного жилья?
— Почему? Можно купить уже готовое жилье. В Сергиевом Посаде на сегодняшний день 12 строек, часть домов уже сдана. Например, новостройка в микрорайоне Звездочка, чем плохое место: здание в собственности, в центре города, подведены новые коммуникации, есть вся необходимая инфраструктура и цена приемлемая. Если кто-то хочет приобрести недвижимость за бесценок и готов отдать свои деньги любому застройщику, то это уже его проблемы.
— Неужели нет никаких законодательных рычагов воздействия на недобросовестного застройщика?
— К сожалению, нет. Мы можем действовать только в рамках действующего законодательства, которое, увы, несовершенно. Возьмем, например, "Социальную инициативу": если у нее в порядке устав, учредительные документы, оформлена земля и получены разрешения на строительство, то у администрации нет никаких оснований, чтобы запретить строительство и привлечь граждан как соинвесторов в проект.
Самое неприятное, что на фоне этих шарлатанов очень тяжело пробиться честным застройщикам. Посмотрите, кто сегодня у нас в районе строит? Только те компании, которые имеют безупречную репутацию, в которых люди уверены, что если он начнет строительство, то обязательно его завершит. Остальные застройщики со временем останутся за бортом. Между тем я знаю таких людей, которые сознательно идут на убытки, лишь бы отстоять свое честную репутацию, потому что она для них дороже денег. Финансовая система такова, что автоматически делает для инвестора невыгодным строительство и продажу квартир. Зачастую себестоимость продукта получается выше, чем рыночная цена. Поэтому софинансирование — единственный механизм, который застройщик может себе позволить, чтобы не сработать в убыток. Соинвесторы вкладывают в проект свои деньги, не требуя, чтобы им платили за это проценты. И у застройщика появляется возможность, не привлекая банковских средств с непомерными процентами, на собственные средства и деньги соинвесторов строить дом.
— Почему же тогда на западе при строительстве не требуется привлечения частных вложений?
— На западе застройщикам дают кредит под 2-3% годовых и на длительный срок. Поэтому им совершенно не нужно привлекать дополнительные средства, обращаясь к частным лицам. А наш застройщик обложен банковской "данью" в 18-20%. Если он возьмет кредит, ему фактически придется работать только на банк или ставить непомерную цену за квадратный метр жилья. Но если квадратный метр в нашем районе будет стоить 60 тысяч рублей, его просто никто не будет покупать.
— Но Подмосковье все-таки как-то застраивается?
— Да, но только рядом со столицей, где коммерческая стоимость квадратного метра жилья от 80 до 100 тысяч рублей. Застройщики, например, в тех же Мытищах могут без ощутимых финансовых последствий привлекать банковские деньги, потому что дельта между себестоимостью и рыночной стоимостью квадратного метра довольно велика. А в Сергиевом Посаде при себестоимости 30 — 35 тысяч рублей за квадратный метр и рыночной стоимости 40 тысяч рублей за квадратный метр любой неверный шаг — это крах для фирмы и строительства.
— То есть сейчас задача достроить начатое?
— Конечно. Зачем вкладывать в новострой, если и на построенную недвижимость покупателей, по сути, нет. И любой сегодня может приобрести в них квартиру совершенно без риска. Во всех остальных случаях, когда у наших жителей возникают проблемы с застройщиком, нам приходится искать все возможные способы для исправления ситуации.
Оксана ПЕРЕВОЗНИКОВА
Газета "Вперед"