Центральная часть Сергиева Посада всё более напоминает коммунальную квартиру, где в каждом свободном углу стоит какой-то сундук или шкаф. Протиснуться в коридоре сложно, ведь сосед разместил там запасную резину от “Жигулей”, а на антресолях (как в “Золотом телёнке”) живёт чья-то бабушка. Всё это — о постоянно растущих вокруг нас коммерческих и офисных центрах.
Оглянемся вокруг: наши улицы сужаются, перед окнами появляются глухие стены, а чудом незастроенные участки земли испаряются, как лужа на солнцепёке. Кажется, скоро все главные артерии города уподобятся нашей Вокзальной площади с совершенно диким количеством торговых точек на единицу пространства и сопутствующими транспортными проблемами.
Ситуация складывается парадоксальная: опрошенные нами риэлторы утверждают, что на рынке коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде предложение уже превышает спрос, но торговых и офисных центров всё равно становится больше. Остановит ли кризис эту экспансию?
Востребованность
Недавно, в начале апреля, глава Сергиева Посада Виктор Букин провёл пресс-конференцию, посвящённую архитектурному развитию города. Наиболее интересным в ней стало объявление о двух новых стройках. Во-первых, справа от Дворца культуры им. Ю. Гагарина, на месте стенда с афишами, в скором времени появится новый двухэтажный торговый центр. Вид на самое красивое светское здание в истории города ещё более сузится; общественность надеется, что в перспективе незастроенным останется хотя бы фонтан.
Во-вторых, возле дома № 180 по проспекту Красной Армии (напротив здания администрации, рядом с Макдоналдсом) вырастут длинные одноэтажные торговые ряды с подземной автостоянкой. Виктор Букин отметил, что он не в восторге от этих проектов, но сделать ничего не может, так как земля под них была выделена ещё в 2008 году, когда район возглавлял Анатолий Упырев. Мэр не исключил появления и других подобных “сюрпризов”, и в его предчувствия, скорее всего, стоит поверить.
Чтобы понять, насколько может быть востребовано такое количество торговых площадей, мы для начала изучили предложения о сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Сергиевом Посаде, воспользовавшись одним из самых популярных в России сайтов объявлений avito.ru. За последний месяц там обнаружилось около трёхсот лотов, что для такого города, как наш, довольно много. Рынок, по меньшей мере, насыщен, и дефицита нет — что согласуется и с мнением наших экспертов.
Сегодня средняя цена аренды офиса в Сергиевом Посаде — около 1000 рублей за квадратный метр в месяц, причём эти предложения касаются как давно известных зданий, так и совсем новых, построенных в последнее время.
А вот в разделе торговых площадей разброс ставок очень велик: в пределах центральной части города есть предложения от 600 до 5000 рублей за “квадрат” при, как минимум, сопоставимых условиях месторасположения, отделки и т. д. Почему “вилка” столь велика, далеко не всегда понятно.
В ожидании арендаторов
Чтобы сопоставить интернет с реальностью, мы объехали с десяток наиболее заметных торгово-офисных центров города.
Отметим, что практически во всех осмотренных нами зданиях есть пустые “отсеки”, ждущие своего арендатора. Больше всего их в объектах, построенных в последние год-два: сейчас они явно недовостребованы. Так, в торговом центре “Капитолий” напротив Районной больницы значительные площади пока никого не заинтересовали, многие витрины занавешены баннерами. Схожая ситуация в офисном центре “Александрийский” в Пожарном переулке: закрытых дверей без каких-либо вывесок, на глаз, не меньше двух третей. Незанятых помещений коммерческого назначения в целом по городу очень много, они есть даже в, казалось бы, давно обжитом торговом центре “Счастливая 7я” у вокзала и целом ряде других аналогичных объектов. А если внимательно смотреть по сторонам на улицах, объявления со словом “Аренда” можно увидеть в окнах коммерческих зданий по всему городу. При этом строящихся и достраивающихся (но ещё не открытых) коммерческих объектов тоже много, и они вскоре будут искать арендаторов.
Влияние кризиса
Опрошенные нами эксперты утверждают, что предложение на рынке коммерческой (как и жилой) недвижимости в Сергиевом Посаде сегодня превышает спрос. Особенно заметно это стало в последний год, когда, с одной стороны, были введены в активный оборот новые здания, а с другой, стал поджимать экономический кризис. Стремящихся продать и сдать сегодня больше, чем желающих купить и снять. Цены (видимо, по старой памяти) ещё держатся, но тенденция к снижению уже ощутима.
На вопрос о причинах практически безостановочного роста числа торгово-офисных центров наши эксперты ответили, что, по их мнению, в большинстве случаев финансированием проектов занимаются не местные бизнесмены, а региональные и даже федеральные коммерческие структуры: у них есть свободные средства, которые надо куда-то вкладывать. Об архитектурном облике города при этом не особо заботятся, это просто бизнес, который должен приносить доход, и красота (или голая функциональность) здания — лишь одна из его составных частей.
В 2014—2015 гг. оборот в сфере строительства и аренды ощутимо сокращается и, по-видимому, будет сокращаться и далее. Некоторые объекты (нам привели конкретные примеры ресторанов и гостиниц) уже заморожены, от реализации других инвесторы отказались или отложили до лучших времён. В целом наши эксперты оценивают перспективы рынка на ближайшие несколько лет без всякого энтузиазма.
Но есть и противоположные знаки. Отдельно упомянем недавнее решение Верховного суда России по иску сергиевопосадской компании “Виктория-5”. Суд признал, что приказ Росохранкультуры об установлении вокруг Лавры охранных зон не имеет юридической силы. То есть никаких ограничений по строительству вокруг монастыря, фактически, нет. Возможно, это обстоятельство подтолкнёт к реализации проекты, которые раньше были рискованы из-за спорности правового статуса земельных участков.
Александр Гирлин
Фото автора
Кстати
Первый Генеральный план застройки Посада был предложен ещё в царствование Екатерины Великой, в 1792 году. Это было сделано для того, чтобы город рос не абы как, а его развитие подчинялось определённой логике и разумению. Сегодня, по прошествии двух веков, действующего Генплана у нас нет.
