На августовской встрече президента Владимира Путина с главой Сбербанка Германом Грефом прозвучало, что средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в 2017 году может опуститься ниже 11 %. Однако президент посоветовал согражданам не откладывать с приобретением недвижимости и брать ипотеку сейчас: “лучше не ждать 11 %, потому что всё-таки инфляционные процессы развиваются. Кто хочет и готов, лучше это делать сейчас”. Греф согласился с главой государства, отметив, что снижение ставок подстегнёт цены на жильё.
После такой президентской “рекламы” ипотечного кредитования аналитики бросились подсчитывать, насколько эта самая ипотека вообще доступна для россиян. Остановимся на весьма любопытных результатах исследования “РБК. Деньги”. Для оценки доступности ипотеки сравнивались среднемесячная номинальная зарплата семьи из двух человек (согласно данным Росстата на май текущего года) и размер требуемого дохода для комфортного обслуживания кредита. Последний рассчитывался исходя из того, что платёж по кредиту не должен превышать 30 % дохода семьи, иначе она попадает в категорию закредитованных.
Анализ показал, что Москва и Московская область являются регионами с самой невыгодной ипотекой. “Причина — доходы жителей невысоки, чего не скажешь о ценах на жильё”,— заявляют исследователи. В этот же печальный список попали Нижегородская, Тверская области и Санкт-Петербург.
Что же делать жителям столичного региона, которые, вопреки расхожему стереотипу, оказались в аутсайдерах по части доступности жилищных кредитов? Берём себя в руки и идём в местный офис Сбербанка. Узнаём, на что может рассчитывать рядовая сергиевопосадская семья, которая намерена взять жильё в ипотеку.
Моделируем ситуации
Ситуация первая. Молодая пара связала себя узами брака и всерьёз задумалась над решением квартирного вопроса. На всё про всё — общий семейный доход в 50 тысяч рублей. “В Сергиевом Посаде можно купить “однушку” в среднем состоянии за 2 миллиона 100 тысяч рублей. Минимальный первоначальный взнос — 20 %, это 420 тысяч, а сам кредит составит 1 миллион 680 тысяч. Думаю, это подходящий вариант с таким доходом, — объясняет консультант на приёме. — Конечно, теоретически банк может одобрить и максимальную для этого дохода сумму кредита — 3 миллиона, но это очень рискованно. Вернуть такой долг будет тяжело”.
Просим показать расчёт по предложенному варианту. При кредите в 1,68 миллиона рублей сроком на 20 лет ежемесячный платёж составит 20 тысяч рублей. Ставка — 13,25 % годовых (в нашем случае речь идёт о молодой семье, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста; если семья “немолодая”, ставка увеличивается на 0,5 % и выплата в этом случае составит 20,6 тысячи рублей в месяц).
Итого: из 50 тысяч вычитаем 20, и у пары остаётся 30 тысяч рублей в месяц на жизнь. Не густо, но жить можно. И не забываем про первоначальный взнос — 420 тысяч рублей. Где столько взять? Если семья со скромным доходом снимает жильё, то накопить вряд ли получится. Остаётся надеяться на помощь старшего поколения.
Ситуация вторая. Семья с двумя детьми, общий доход — 70 тысяч рублей. Живут или у родителей, или на съёмных метрах. Решаются на покупку жилья. Из пожеланий — чтобы была хотя бы “двушка”, не самая маленькая и в довольно приличном состоянии. Вместе с консультантом приходим к выводу, что такая недвижимость в Сергиевом Посаде стоит порядка 3 миллионов рублей. Потянет ли её семья?
Считаем. Минимальный первоначальный взнос составит 600 тысяч рублей, кредитные средства — 2 миллиона 400 тысяч рублей. Рассчитываем выплаты, как и в первом случае, на 20 лет. По программе “Молодая семья” ежемесячный платёж составит 28,5 тысячи рублей. Итого: у семьи на жизнь остаётся около 40 тысяч рублей в месяц.
Существенное подспорье — материнский капитал. Семья может направить его на улучшение жилищных условий, в том числе при покупке жилья с привлечением кредита. Причём при ипотеке средства маткапитала можно использовать двумя способами: направить на погашение кредита или зачесть в счёт первоначального взноса. Сделать это можно вне зависимости от возраста ребёнка, с появлением которого у семьи возникло право на маткапитал.
В 2016 году размер материнского капитала составляет 453 тысячи рублей. Если наша семья с двумя детьми изыскала возможность и внесла самостоятельно первоначальный взнос в 600 тысяч рублей, то она может “пустить” 453 тысячи на погашение кредитного долга. После этого ежемесячная выплата для них будет уже не 28,5 тысячи рублей, а 22,8.
Вариант второй: маткапитал решили направить на первоначальный взнос. В этом случае семье нужно иметь ещё около 150 тысяч рублей про запас, чтобы “добрать” до 600-тысячного первоначального взноса. Но нужно иметь в виду и то, что расчёт здесь будет несколько иной.
Консультант объясняет: “У семьи есть свои 150 тысяч, банк выдаёт недостающую до 3 миллионов сумму в кредит — это 2 миллиона 850 тысяч, чтобы они могли сразу рассчитаться с продавцом. Семья идёт в Пенсионный фонд и просит направить материнский капитал в счёт первоначального взноса. Но ведь деньги не перечисляются в ту же секунду. На это уходит как минимум 2 месяца. Месячный платёж в этот период по кредиту составит 33 тысячи 900 рублей. Но как только материнский капитал придёт, платёж будет тот же, о каком мы говорили сначала, — 28,5 тысячи рублей”.
Дополнительные расходы — вовсе не мелочи
Да, их тоже нужно учитывать, когда вы планируете ипотеку. Ведь может случиться пренеприятная история, когда вы, вложившись, скажем, в накопление первоначального взноса на максимуме возможностей, вдруг обнаружите, что на формальности у вас денег нет вообще.
Итак, при ипотечном кредитовании обязательны оценка объекта недвижимости (ведь банк берёт его в залог) и его страхование. Сумма годовой страховки — это 0,25 % от остатка по кредиту. Также придётся заплатить пошлину при регистрации сделки в Росреестре.
Как правило, в Сбербанке при выдаче ипотечного кредита оформляют и страхование жизни заёмщика. Эта страховка равна 1 % от суммы долга. Если клиент отказывается от страховки жизни, ставка по кредиту повышается на 1 %. Таким образом, для заёмщика финансово оба варианта примерно равны. Но банк всё же склоняет в сторону страхования — для организации это является дополнительной гарантией возврата выданного кредита (отметим, что во всех приведённых выше расчётах страховка жизни учтена).
Также покупатель при заключении сделки может потратиться на нотариуса, аренду сейфовых ячеек.
Молодой бездетной паре из нашей первой истории, которая берёт кредит в 1,68 миллиона рублей, нужно иметь хотя бы 30 тысяч рублей на руках. Примерно столько уйдёт на минимальные дополнительные траты — оценку и первый год страховки квартиры, а также пошлину при государственной регистрации сделки купли-продажи.
Юлия Ермакова
СПРАВКА
В июне 2016 года средняя начисленная заработная плата в Сергиево-Посадском районе составила 42 385,3 руб. Месяцем ранее этот показатель был равен 39 583,8 руб.
