Строительство как процесс создания объектов недвижимости и реконструкция как процесс внесения изменений в параметры имеющихся объектов недвижимого имущества порождают объёмный и сложный комплекс отношений, регламентируемых различными отраслями российского права.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
При осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости новые объекты недвижимости не создаются. Таким образом, перепланировку в квартире, включая снос или строительство перегородок, нужно рассматривать как реконструкцию.
При этом в силу положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ права на недвижимое имущество, в том числе и реконструированное, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
При изменении сведений об объекте, происшедших в результате его реконструкции, такие измененные сведения также подлежат внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Так, в случае если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объём выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершённого строительства не меняются, в сведения ЕГРП об объекте, право на который уже зарегистрировано, лишь вносятся изменения, правообладателю выдается повторное свидетельство о регистрации права.
В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества, право на реконструированный объект недвижимого имущества прекращается и проводится государственная регистрация права на измененный (образованный в результате реконструкции) объект недвижимости.
Из анализа действующих норм российского законодательства следует, что субъект, осуществивший реконструкцию объекта недвижимости, обязан совершить следующие юридически значимые действия и получить ряд необходимой согласительной и разрешительной документации.
При проведении правой экспертизы и принятия решения о внесения в ЕГРП записей об изменении характеристик реконструированного объекта или регистрации измененного в ходе реконструкции объекта государственный регистратор обязан удостовериться, что такой объект не является самовольной постройкой, поскольку лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности (п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Самовольной постройкой могут быть признаны жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество в случаях, если они созданы:
— на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
— без получения на это необходимых разрешений;
— с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, во-первых, для осуществления реконструкции необходимо наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект, подлежащий реконструкции. В соответствии с подп. 1 п. 7 ст. 51 ГСК РФ предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке. Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, т. е. лицу, которому принадлежит земельный участок (п. 16 ст. 1, п. 1 ст. 51 ГСК РФ).
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (далее — ЗК РФ) собственник, а также по общему правилу и субъект права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком вправе осуществлять перестройку или снос зданий, расположенных на участке.
Если субъектом осуществляется реконструкция не всего здания, а только нежилого помещения, расположенного в таком здании, или реконструируемый объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, требуются дополнительные согласия. В соответствии с законодательством на изменение объекта недвижимости (здания, строения, сооружения и помещений) в виде реконструкции требуется согласие собственника этого объекта. Только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Изменение здания является по своей сути распоряжением вещью, и проведения реконструкции без согласования с собственником означает распоряжение имуществом помимо воли собственника, что не допустимо.
Следует отметить, что если реконструкция проводится самим собственником объекта или иным лицом, привлекаемым собственником по договору для выполнения соответствующих работ, то согла-сие собственника предполагается.
Реконструкция объекта недвижимого имущества, находящегося в общей собственности, возможна только с согласия всех правообладателей объекта капитального строительства (пп. 6 п. 7 ст. 51 ГСК РФ).
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счёт с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса РФ).
Во-вторых, по общему правилу на проведение работ по реконструкции требуется разрешение на реконструкцию от органов власти.
Разрешение на строительство (реконструкцию) представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Получение разрешения не требуется, в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; капитального ремонта объектов капитального строительства;
5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется (п.17 ст.51 ГСК РФ).
Следует учесть, что действие разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство (реконструкцию) и соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному пла-ну земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство.
Особенности государственной регистрации прав на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, в частности, если для их строительства или реконструкции не требуется получения разрешение на строительство (т. н. "дачная амнистия"), регулируются статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации).
В соответствии с Законом до-кументом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке (строения в СНТ, ДНТ, ДНП и т.п.) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 №447.
Однако здесь следует обратить внимание на следующий нюанс. В случае если объект недвижимости, право на который зарегистрировано в ЕГРП на основании декларации (жилое строение, садовый дом), реконструирован, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должны быть представлены заявление и кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства (жилые дома) и содержащими описание такого объекта, будут являться кадастровый паспорт и разрешение органа местного са-
моуправления на ввод объекта в эксплуатацию или, в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является незавершенным, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и содержащим его описание.
Итак, подытожим всё вышесказанное. Для регистрации права на реконструированный объект и в случае, когда требуется внесение изменений в ЕГРП в части описания объекта недвижимости, а также в случае прекращения права на реконструируемый объект недвижимого имущества необходимы следующие документы:
— согласие собственника зе-мельного участка, на котором расположен реконструируемый объ-ект или документы, подтверждающие права на такой земельный участок;
— согласия собственника (собственников) реконструируемого объекта на проведение реконструкции, если он находится на праве общей долевой собственности, а если один из сособственников осуществляет реконструкцию за свой счёт и в связи с этим, если его доля в праве общей долевой собственности перерасчитывается, то и соглашение всех участников общей долевой собственности об определении долей каждого на реконструированный объект недвижимости;
— кадастровый паспорт объекта недвижимости после реконструкции;
— разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные органами местного самоуправления, за исключением случаев, когда получение разрешения в силу закона не требуется.
При этом хотелось отметить, что в рамках взаимодействия государственных органов и органов местного самоуправления, в том случае, если заявителем не будет представлена разрешительная документация, то регистрирующий орган обязан сделать запрос в органы местного самоуправления, на основании которого муниципалитетом должна быть предоставлена недостающая разрешительная документация, в случае если такая документация выдавалась заявителю в вышеуказанном порядке.
Сергиево-Посадский отдел Управления Росреестра по Московской области
